在上海的南京西路常德路（南京西路1550號）上，有一座兼具中西建築風格的花園住宅。那豪華的裝潢設計、神秘幽深的庭院無不顯示昔日主人的巨額財富。是誰能夠在當時「寸土寸金」的上海灘建造如此奢華的住宅呢？它的主人是擁有近代上海華人「地產大王」稱號的程氏家族，來自安徽南部商人輩出的徽州地區。穿越時光的隧道，這座豪宅承載了一個徽商家族的興衰往事。
前世不曾修, 出世在徽州。年到十三四, 便多往外溜。雨傘挑冷飯, 背著甩溜鰍, 過山又過嶺, 一腳到杭州。有生意, 就停留, 沒生意, 去蘇州。跑來拐去到上海, 托親求友尋碼頭。同鄉肯顧愛, 答應給收留。一到上工日, 伸手端股頭。兩個月一過, 辦起新被頭。半個年一過, 衣著都不愁。每逢過年節, 寄錢回徽州。爹娘高興煞, 心裡樂悠悠。
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這是徽州地區一首流傳至今的民謠，也是無數徽州商人背井離鄉，滿懷希望漂泊到上海的真實寫照。他們經過數十年甚至近百年的打拚，逐漸落「滬」生根。有關資料記載，今天的上海人中，「大凡程、胡、汪、方、洪諸姓多屬徽商後裔，朱、陳、戴、李等姓居民中也有徽商後裔。」《上海徽寧思恭堂緣起碑》亦載:「滬邑瀕海, 五方貿易所趨, 宣、歙人尤多。」其中的「歙人」就是徽州歙縣商人，而程謹軒便是其中有代表性的一員。
程是歙縣馮塘人，原是一個名不見經傳的木匠，因幼時出過天花，臉上留有少數麻點，時人多稱他 「麻皮木匠」。為了「討生活」，他背井離鄉，輾轉來到上海，在十六鋪碼頭一帶做些苦力活，日子過得很艱難。
關於程謹軒的發跡史，史料中存在諸多說法。有的說他跟隨李鴻章的淮軍進入上海，後來到外商史密斯洋行謀到一份房屋建造的職業而發跡起來。有的說他在清末同治年間，來到上海灘闖蕩，一天，他撿到一隻洋人丟的皮箱物歸原主而受到洋人的青睞，從而在德國禮和洋行里謀到了一份類似於買辦的職業。幾年以後，第一次世界大戰爆發，外商回國前給了他一筆豐厚的酬金，又饋贈他一幢小洋房，於是逐漸發跡。
更多的說法是程謹軒到達上海後，看到一條徵招木工的資訊，他立即前往「應聘」，憑著嫻熟的木工技術，順利成為建築隊的一員。由於他待人誠懇，深得建築隊中很多工人的擁戴，加之又學會幾句英語，可以和外國房產商進行簡單的對話，能夠秉承洋人的旨意辦事，於是，時間不長，程謹軒便成為建築隊的頭領。經過幾年的打拚，他帶領下的建築隊規模日益壯大，小有名氣，本人也積累了不少資金。
清咸豐年間，太平軍席捲中國東南半壁，上海發生小刀會起義，城廂內外和鄰近州縣的官紳富戶，紛紛逃入上海租界避難。大量人口的湧入導致租界內住房緊缺，房租飛漲。許多外國商人紛紛以最快速度搭建形式各樣的房屋出租，從中牟取暴利，租界內的房地產市場畸形繁榮起來。當時上海著名的「地產巨擘」——英籍猶太商人愛•臺•沙遜（A.D.Sasson）看準了上海房地產市場的發展潛力，想大幹一番，急需有能力的華人買辦來輔佐。
經人介紹，沙遜找到了程謹軒，因為程熟悉房地產市場的運作程式，又有廣泛的人際關係。從此，程謹軒就在沙遜洋行里經營房地產，每經手一筆不僅可從出賣人處取得酬金，而且還可以從買賣差價中提取不菲的牙金（即中介費）。憑著勤勞和精明，程謹軒深得沙遜賞識，為沙遜積累了大量金錢；也為自己的發展鋪下了一條陽光大道。
無論哪種說法，程謹軒應著「天時、地利、人和」，從一個身無分文「漂上海」的建築工匠，逐步向舊上海有名的華人「地產巨擘」進發了。真是「財運來了，擋都擋不住」。
程謹軒既有明清時期徽商「長袖善舞」的經商傳統，又擁有近代新式商人勇于拚搏、積極開拓的精神。在積累了一定的實力後，他開始自己創業。程謹軒有著十分精準的眼力，他看好上海西區的發展趨勢，敏銳判斷舊上海繁華的商市將是以今南京東路外灘為起點，逐步嚮西延伸，又以今南京東路為中軸嚮南北兩側展開的。於是他將擁有的全部資金和所有能夠獲取的信貸，大量購置西區地產，並以新購的地產再押款，再購置，如此循環。
經過努力，他所置的地產有多達數十畝、兩面朝馬路的建房基地（如今南京西路常德路口靜安公安分局和南京西路1522弄花園住宅群址），有三面朝馬路、面積近百畝的大塊地產（如南京西路、北京西路與石門二路交叉地段即德義大樓和王家沙花園路兩側的和合式花園洋房等基地）。後來上海城區拓展的歷程印證了程謹軒的預測，西區自成為租界新區後，人口不斷增多，地價迅速上漲，過去每畝地價數百兩至千兩左右的土地，在3～5年內竟漲至萬兩以上。
程謹軒的西區地產每畝價格從當初的規銀100兩攀升至10000兩。就這樣，經過幾次買進賣出，程謹軒手中的房產價值翻了又翻，終於成為有「中國哈同」之稱的「地皮大王」，人稱「沙（沙遜）哈（哈同）之下，一人而已」。當時南京路、北京路近西藏路地段數以千幢計的里弄住宅，靜安寺一帶的大量新式里弄住宅和花園洋房，以及南京東路大慶里（現市百一店對面）、吉慶里、恆慶里等以「慶」字命名的里弄住宅，都歸在他名下，程謹軒成為當時上海最大的華人房地產商。
程謹軒經過幾十年的拚搏，終於積累了數千萬的財富和多處不動產。時光荏苒，程謹軒已進入風燭殘年，不得不考慮家業的繼承人了。他有兩個兒子，大兒子是聾啞殘障人，有一子名叫程貽澤，是程家長孫；次子程霖生聰明伶俐，家業自然地落到他的肩上。
程霖生 （1888－1943），又名源銓，字齡孫，他曾經一度從政，先後做過黑龍江都統、上海公共租界工部局華董。後繼承父業，棄政從商。
程霖生「掌門」時，上海房地產市場日趨火熱，南京路一帶迅速繁榮，地皮價格暴漲。程霖生利用手中掌握的南京路、江寧路、常德路一帶的黃金地皮，經過五六年的買進賣出，財力繼續增長，並繼續由東嚮西擴展，購買了大批地皮。到20世紀30年代初，程霖生一躍成為上海灘新一代的「地皮大王」，家產累計約6000萬銀兩，是上海最富有的大亨之一。
當時程家在今南京西路常德路口有地產數十畝，坐北面南，地段優越。程霖生便在這一塊地的西半部與常德路轉角處建造新宅，面南沿南京西路建門樓，門外安放石獅一對，在正宅門前廣場挖池養魚。正宅內側，環以遊廊，大小房間數十間，均配有當時最豪華的陳設。宅西的常德路，林蔭夾道；面南今南京西路，係當時公共租界的東西幹道，地段環境無與倫比。宅東原本是一大塊空地，程霖生又投入巨資建造雙開間三層花園住宅34座，全部對外出租，每座住宅均配有客廳、餐廳、起居室、臥室、衛生、暖氣設備和寬敞的汽車間，月租高達300餘銀元。租住的多為僑民，故此處一度被稱為「外國弄堂」。程霖生儼然成為「外國弄堂」里的華人房東。
與其父相比，程霖生更具有近現代商人的眼光，他不甘心屈居于「沙（沙遜）哈（哈同）之下」，決心要擴大程家產業。因此，除了投資房地產，他還向金融、民族工業、證券等領域發展。
1923年至1926年間，他曾把手頭現金投資錢莊，先後投資的錢莊有6家之多，分別為衡餘，程佔有2股，資本20000兩；衡吉，程投資3股，資本30000兩；泰昌，程投資3股，資本36000兩；鼎元，程投資2股半，資本25000兩；成豐，程投資3股，資本45000兩；吉昌，程投資3股，資本45000兩。6家錢莊程霖生總計投資20萬餘兩。另外，他還向蘇州、寧波的大小錢莊進行信用放款，賺取利息。
「一戰」前後，我國掀起興辦民族資本主義工商業的熱潮。程霖生投資興辦我國第一家味素廠——根泰和合粉廠，生產味素與醬油，曾一度起到抵制日貨「味の素」的作用。他還投資了當時號稱上海四大公司之一的大新公司。另外，他還在天津、開封、歸綏、上海等地開設捲菸廠。後來，他著重經營銀行、證券交易，成為當時上海金融界舉足輕重的富商。
程霖生不再是傳統的「在商言商」的商人，他也具有一定的社會責任感，對當時的抗日戰爭和社會公益多有資助。
1932年「一•二八」淞滬抗戰期間，他曾慷慨解囊捐助抗戰；與東北軍抗日將領朱子橋交往甚密，資助東北軍抗擊日本侵略者。他還通過曾任四川省副都督、廣東省省長、國民黨政府賑務委員會委員長等職的朱慶瀾（程霖生哥哥的親家），間接掩護和資助大韓民國臨時政府在上海的反日獨立運動。為此，半個多世紀後的1984年秋，朱慶瀾的後裔還收到由海外經香港帶來的1968年3月10日由韓國總統朴正熙發給朱慶瀾的兩枚建國勛章和一張獎狀。此外，共產黨人陳延年和柯慶施被捕後，程霖生還曾暗中出錢想方設法營救。
他特別關心桑梓建設，對家鄉公益事業貢獻尤多。他捐資栽植杭州至徽州公路兩旁的樹木；贈送發電機開辦屯溪電燈公司；支持同鄉陶行知辦南京曉莊師範、淮安新安小學、歙縣王充工學團等。他還捐資出版民國《歙縣誌》；歙縣城南練江上的漁梁壩初建於1229年，被稱為「江南的都江堰」，後來多次被洪水沖垮，程霖生捐銀1.8萬兩加以修復。此外，每年夏季，他還從上海運送大批防暑降溫藥物到歙縣，免費贈送家鄉人。
程謹軒發跡後，並沒有謹慎守成，維繫家業，而是放縱後人恣意揮霍。在他去世後，其後人生活更加豪奢，終於毁掉家族基業。
據上海市檔案館藏上海商業儲蓄銀行檔案顯示，程霖生接手乃父的家業後，授意建築師為他設計、建造了一座占地8500平方米的花園洋房，房中陳設「黃楊木所造的床及椅子，全套紅木傢具」。園中建造了一幢八角型式的庭院，高三層，中間建有大理石的闊型樓梯；庭院後面又建有四層十六間樓房，其中二、三層與庭院相通，每個房間都配備當時最豪華的陳設。他曾以非常稀有的雞絲木製成床、櫥、桌、椅等房間傢具全套。
在衣著方面，程霖生也極力追求高檔新穎，他平日穿舊或半新的西裝襯衫達200餘件。他耗資巨萬，用金絲猴的皮製成大氅一件，世所罕見。他還收藏歐西所產紅鑽一粒，重達4克拉，曾有法國鑽石商出價每克拉8000元購買而未遂。另外，程霖生非常相信風水、看相、算命等迷信行為。他曾花了20萬元買下皖南的一塊風水寶地，作為母親的墓地。關於程霖生的奢侈生活，曹聚仁曾專門寫道：
「他（程霖生）這位南面王，有如清末的杭州胡雪巖，過著奢華生活。孟嘗君食客三千，他也是筵滿華堂的。」「他有一天和下人發脾氣，把一盒首飾倒向馬桶，也還值得十多萬元。」
在錦衣玉食、聲色犬馬之暇，程霖生對書畫古董文物的收藏很有興趣，經常出入于古玩、文物市場。一些文物商人曾以不少贗品冒充稀世奇珍，從他手中騙取重金。
程謹軒長孫程貽澤更是崇尚西方生活方式，他在今北京西路泰興路口程家所擁有的大塊土地上大興土木建造住宅，住宅內部除豪華裝飾外，還配有舞池、籃球房、彈子房、練球場和游泳池等現代化設施。為了炫耀其身份，程貽澤取西名臺尼斯程（Denis Chen），把家族的南京西路石門二路口的大樓定名為臺尼斯公寓（Denis Apartment），中文叫「德義大樓」。同時，程貽澤酷愛體育運動，結交了許多體育界知名人士，他曾自費出資組建了一個名為「三育」的足球隊。在他的旅館式公寓內，經常保留相當一部分空房，供外地球員免費住用。
「創業容易守業難」，程霖生及其侄子程貽澤的恣意揮霍最終毁掉了程氏家族幾十年來的基業。尤其是在1927年至1929年左右，一味迷信陰陽五行的程霖生開始做起標金投機。據資料記載，「程霖生挾其多金，在場人出我進，專做多頭，投機標金，一扯千秤，舉重如輕，日贏數十萬元。」然而，程霖生所從事的與賭博無異的標金投機生意，在國際國內金融風暴的衝擊下大多以虧損告終。其結果不僅使千萬家產打了「水漂」，還落下一身債務，最終把南京西路1522弄成條花園裡弄、北京西路的程家花園、南京西路的德義大樓等地產都輸在這場投機交易之中。
最後，程霖生不得不宣告破產。據1929年12月27日上海公益銀團報告，清算程霖生名下財產為2680餘萬兩，按八折計為2100餘萬兩，其名下債務為抵押貸款1202萬兩，長期債務468萬兩，往來債務366萬兩，總計2000餘萬兩。
破產後的程霖生蝸居在德義大樓的一套小單元房裡，家徒四壁，閉門不出，天天酗酒。此時的他已經落魄到連過年的錢都沒有了，他找出家中僅存的一對夜明珠去找朋友換幾個錢過年，可是那些昔日與他稱兄道弟的朋友個個避之不及，人情冷暖幾乎使他澈底崩潰。1943年，窮困潦倒的程霖生郁郁而終。